Nove objave na vaš mail!

Vsak nov zapis, vam lahko pošljem po elektronski pošti. Prijavite se tukaj:

Poglejte kaj sem zapisal, natanko pred letom dni:

Pogovor s prodajalcem rekorderjem
Včeraj sem se pogovarjal s prodajalcem, ki je v svoji panogi v Sloveniji prodal največ. Osebno je v 9 mesecih obiskal in prodal 760 strankam! Kako mu je to ...

Iz dnevnika marketinškega guruja 1. del

90_b_iz_dnevnika_guruja1.jpg

V knjigi boste našli 97 kratkih nasvetov za povečanje prodaje in dobička. Zanimivo in poučno branje. Vse na podlagi primerov, večinoma iz slovenske prakse. Če vas zanima marketing, če želite uspeti v poslu, potem je ta knjiga za vas.

Iz dnevnika marketinškega guruja 2. del

88_b_iz_dnevnika_guruja2.jpg

V knjigi boste našli 93 kratkih nasvetov za povečanje prodaje in dobička. Marketing, direktni marketing, prodaja, retorika, dobičkonosne ideje. Zanimivo in poučno branje, vse na podlagi primerov, večinoma iz slovenske prakse.
 

Iz dnevnika marketinškega guruja 3. del

89_b_iz_dnevnika_guruja3.jpg

V knjigi boste našli 105 kratkih nasvetov za povečanje prodaje in dobička. Zanimivo in poučno branje, vse na podlagi primerov, večinoma iz slovenske prakse. Marketing, direktni marketing, dobičkonosne marketinške ideje za vsak posel.

Tag

Aleš Lisac, Marketing, Direktni marketing, Trženje, Neposredno trženje, Retorika, Retorik, Javno nastopanje, Šola retorike, Prodaja, Povečanje prodaje, Zaslužek, Povečanje zaslužka, Oglaševanje, Guru, Coaching, Seminarji, Knjigarna, Dobre knjige, Svetovanje, Consulting,

<< nazaj Cene nepremičnin bodo padle za 50% in več!
Dnevnik guruja
Komentarji:   26 06.07.2009

Moj osebni, priznam, pristranski pogled na nepremičninske agente. Včasih jih ni bilo. Moj oče je recimo kupil stanovanje, ne da bi se v posel vmešal kakšen agent. Nobenih problemov, nobenih provizij.

Potem pa so se, kot se mi zdi, pojavili okoli leta 1989 (v Markovičevih časih) kot gobe po dežju. Bolje rečeno, pojavili so se kot cestninske postaje na avtocestah. Od njih kakšne hude koristi ni bilo, so se pa postavili na pravo mesto, med kupca in prodajalca, in smo jim plačevali provizijo (ki jo lahko imenujemo tudi cestnina, vinjeta, davek, itn.).

Pravzaprav so nepremičninski agenti pobirali dodaten davek. Zaradi njih je bila transakcija dražja. Živeli so v času, ko je bilo kupcev vedno več kot prodajalcev. Edina spretnost, ki so jo morali obvladati, je bila ta, da so se postavili med obe stranki. Se spomnite, kako so nam že takoj na parkirišču, preden so nam sploh pokazali, katero stanovanje lahko pogledamo, v roke potisnili pogodbo v podpis?

Pobiranje davka, cestnine, čemur so nepremičninarji rekli provizija, jim je šlo dobro od rok. Ker je bil


posel donosen in lahek, so se nepremičninski agenti množili kot zajci. Sami so videli, da ni dobro, če je cestninskih postaj preveč in so začeli sami sebi postavljati razne ovire v obliki izpitov in posebnih pogojev, ki naj bi jih vsak pobiralec cestnine poznal. Saj veste, torto so želeli razkosati na čim manj kosov.

No, sedaj so se stvari spremenile. Končno je v glavni vlogi zaigral kupec. Pravi nepremičninski agenti, ki res znajo pomagati pri prodaji, bi seveda tudi dan danes lahko opravljali dobro delo, ampak takšni so v manjšini. Lahkega denarja na trgu ni več in večina nepremičninskih agentov je že izumrla, danes že delajo nekaj drugega.

Za zadnjo številko Mojih financ sem izjavil, da se bo število nepremičninskih agentov zmanjšalo za 70% in da bodo cene nepremičnin v povprečju padle za 50%. Po tej izjavi sem dobil celo vrsto mailov. Večinoma so bili to odzivi jeznih nepremičninskih posrednikov.

V teh mailih me je najbolj zmotilo to, da so tisti, ki ne verjamejo v padec cen nepremičnin, razlagali, kako je nemogoče, da bi cene padle tako drastično, ker bi potem investitorji morali prodajati pod svojo lastno ceno!

Sedaj pa se skupaj vprašajmo:

ZAKAJ je to nemogoče?

Morda se to zdi nemogoče nekomu, ki je delal v panogi, kjer vsaj dve desetletji praktično nihče, ki je bil vsaj malo pri zdravi pameti, ni mogel narediti izgube. Cene nepremičnin so ves čas rasle, raslo pa je tudi povpraševanje po nepremičninah. Zato seveda nihče nikoli ni prodajal pod ceno.

Kaj se dogaja v drugih panogah, ko izdelka ali storitve ne moreš prodati z dobičkom? Pač prodaš z izgubo in potem ukrepaš, kot znaš. Če kupite tovornjak jagod in jih ne prodate z dobičkom, potem jih poskusite prodati po nabavni ceni, če tudi to ne gre, prodate po kakršni koli ceni, sicer jagode zgnijejo.

Enako velja za stanovanja. Če kupcev ni, bo ceno treba znižati.

Razen če so investitorji tako finančno močni, da jim je vseeno, če leta in leta ne prodajo ničesar. Ampak hitro se bo našlo nekaj finančno šibkejših investitorjev, ki bodo prodali za vsako ceno. Tako pač je, tako se je moralo zgoditi. Ne samo, da se je zgodila finančna kriza, problem je tudi v tem, da se je zadnjih nekaj desetletij veliko gradilo, število prebivalcev pa je v Sloveniji praktično ves čas enako. Sedaj je torej stanovanj več, kot jih je bilo, denarja je malo manj in cene bodo padle.

Marketinška lekcija?

Sprememba je edina stvar, na katero lahko 100% računamo v vseh panogah.

Spremembe je treba predvidevati in se nanje prilagajati. Okolje bomo težko spremenili, tudi dejstva težko spremenimo. Edina stvar, ki jo lahko spremenite, ste vi sami. Spremenite lahko tudi svoj poslovni model, način, kako opravljate posel.

Poletje je pravi čas, da vsi skupaj razmislimo, kako se lahko spremenimo, da nam bo šlo jeseni in pozimi bolje.

Upanje sicer umre zadnje, kot radi rečejo nogometaši … Nič nimam proti upanju, a je vseeno bolje nekaj spremeniti, potem ima tudi upanje več možnosti.

Dodaj komentar


Komentarji:

  • Stran
  • 1
  • 2
  • 3
  •   
06.07.2009 @ 13:19 Enes
Ne dolgo nazaj je veliko ljudi trdilo, da nepremičnine ne morejo pasti. Ko sem trdil nasprotno so me imeli za norca. Sedaj taisti ljudje pravijo, da bodo cene nepremičnin še dalje vztrajno padale.

Aleš, še vedno ne verjamem, da bodo nepremičnine toliko padle. Vendar dopuščam da je možno.

Velik faktor za cene napremičnin smo Slovenci. Dokler nas bo večina gledala na najemnine kot metanje denarja stran in ne kot strošek bo tako. Dokler ne bomo poznali oportunitetnih stroškov bo tako.

Poznam ljudi, ki živijo le od socialne pomoči v milijon evrov vredni hiši (lokacija). Dokler bo imeti hišo bolj pomembno kot lepo živeti, bodo cene še vedno previsoke.
06.07.2009 @ 14:24 Mirko Dragicevic
g. Mag. Ales,
ni potrebno to nic pojasnjevati , to je vse evidentno...Glej primere :
**leta 1989 1m2 = cca 950-1200DEM
**leta 2008 cena 1m2= 2-3000EUR
Vprasanje ...kaj se je realno in koliko podrazalo v zadnjih 20letih ??Se pocenil se je realno in nominalno ves materijal
Ales, vidim , ocenjujem da si znastvenik, pa te prosim izracunaj , oz
poskusaj izracunati ceno izdelave /ali lastno
ceno za 1m2
Pozdrav ***mirko
06.07.2009 @ 17:40 stanko
Tudi jaz menim, da je neobhodna izravnava med zmožnostmi in željami!
Nepremičnine bodo cenovno dostopnejše, kar se lepo kaže po zelo
intezivnem oglaševanju in nudenju raznih popustov.
06.07.2009 @ 17:58 ANDREJ NARALOČNIK
Pozdravljen, veseli me, da grizemo kislo in gnilo jabolko in da bo morda kateri od ponudnikov le spremenil svoj odnos do kupcev in začel resneje prodajati in se kupcu približevati. Kot bodočega kupca nepremičnine v Ljubljani me najbolj zmoti dejstvo, da so prodajalci še vedno zelo arogantni in prodajajo(na te spremembe sem čakal zadnja tri leta in zelo budno spremljam dogajanje) , niti ne prodajajo ampak zgolj ponujajo nekaj kar opisujeo kot stanovanje, hišo, lastnosti le teh ipd,kar se v veliko primerih izkaže, da je zgolj neka podrtija ali slabo zgrajena stavba s poceni materiali. O koristih bivanja in preselitve redkeje govorijo, kaj šele, da bi ponujali nepremičnino kot bivalno enoto in ne na m2 z vsemi kletmi in pokletmi skupaj. Kupci seveda kupujemo koristi, drugo je zgolj osnovna ponudba. Ko pogledaš na novozgrajena naselja te ima, da bi si pokril glavo in upal, da se ne bo zgodil kakšen primer iz Tajske. Zanimivo ob vsem tem je, da te prodajalec po tvojem povpraševanju, celo pisnem in zelo konkretnem, niti ne kontaktira več, kaj šele, da bi te povabil na ogled ali pogovor o proučitvi možnosti za sklenitev posla. Poslovni model sedanjih gradenj za trg je seveda preživet in cene bodo padle tudi zelo pod lastno ceno!To je evidentno že iz primerov ameriških in angleških tržišč, kjer prodajajo nepremičnine po 20-30c za 1$, in da ne bo pomote, tudi lastne cene.Avkcije kjer se to dogaja so kot prodajalne starega pohištva, kdo da več in to ne v 1000 ampak v 100 $. Povpraševanje po bivalnih enotah je predvsem tudi posledica števila ponujenih novih služb v okolju, števila porok in novih družin. Vemo pa, kako s tem stojimo v Sloveniji. Tudi trdicionalni katoličani italijani se ne ženijo več, saj so ločitve zanje že predrage. Še najbolj ti nasmeh na obraz prinesejo primerjave ponudb iz svetovnih šasopisov napr. vikend priloga WSJ in naših oglasov, kjer lahko primerjaš počitniško vilo na azurni ali vsaj italijanski obali z enako ceno apartmaja pod hribom v LJ s pogledom na smrdljivo cesto. Da o španskih ponudbah niti ne govorim, tam si bomo lahko za ceno vzdrževanja, nepremičnine lahko kmalu tudi kar sami izbirali. Vesel pozdrav. LP,An
06.07.2009 @ 18:00 Grega
Aleš boš obvestil če kaj pade na ful ugodno:)
06.07.2009 @ 20:25 Nepremičninska posrednica
Spoštovani!

Kot nepremičninska posrednica z dolgoletnimi izkušnjami svetujem kupcem, da so zelo pazljivi pri nakupu nepremičnin, kajti na trgu je vedno več nepremičnin, katere je možno celo vpisati v ZK, pozneje pa teh nepremečnin ni možno prodati.
V zakonih je kar nekaj "lukenj", ki jih posamezni prodajalci uporabijo sebi v prid, nevešči kupci, pa lahko kupijo "mačka v žaklju".Prav tako je še veliko drugih pasti.
Nepremičninski posrednik je dolžan preprečiti sporen nakup, hkrati pa je sklenjen posel zavarovan, tako, da si kupec s plačano provizijo zagotovi tudi varen nakup.
In se ne strinjam z avtorjem tega članka, da nepremičninarji pobiramo le provizijo.
06.07.2009 @ 21:26 sivolasi
Tokrat ne bi o ideji, ampak o posledicah. Pravzaprav niti ne o pssoledicah, bolj o filozofiji oglaševalcev.
Vaša ideja, mag. Lisac, je seveda legitimna in ni nemogoče, da jo bo kdo v Sloveniji tudi uporabil. Prav.

Vendar pa bi to bila le še ena poteza v filozofiji "brezplačnosti", ki je med drugim zameglila presojo večini državljanov v Sloveniji, še posebej kar se tiče spleta.

In lahko si samo predstavljamo, kakšen šok bo za veliko večino, ko bo po predvidevanjih nekaterih eminentnih ameriških pozavalcev spleta (imen se ne spomnim) čez kakih pet let na spletu vse plačljivo, razen najnujnejših informacij.

Komaj čakam, kajti imam kar nekaj zelo ekskluzivnih vsebin, ki pa jih, dokler zaslužim za položnice in ostalo, NITI slučajno ne mislim deliti z občestvom zastonj in si tako dvigovati ego..
Vska stvar ima svojo ceno. In nek produkt, v katerem je veliko "dodatne vrednosti" ne more biti (ne bi smel biti!) vreden le toliko, kot nek kitajski izdelek, ki ga po dveh mesecih uporabe zavržeš zaradi nekvalitete...
06.07.2009 @ 21:41 sivolasi
Eno so provizije neprem. agentov, drugo pa so cene, ter zdrava pamet.

Recimo da je danes kv. meter v Ljubljani povprečno 2400 evrov.

Mag. Lisac predvideva, da bo cena šla na 1200 €. Potem pa bo (logično) kvadrat v Mariboru 900 €, v Kočevju in Logatcu pa 650 €.

Če za mnoge ni bila normalna cena 3600 € za kvadrat, pa najbrž tudi cena pod 1000 € za kvadrat ni normalna. Kjerkoli v Sloveniji!

Po tej logiki (imam, pa ne dam) je primerna cena avtomobila, ki danes recimo stane 10.000 € - kakih 5500-6000 €, cena kilograma kruha 0.40 evra.

Bo kdo v Evropi kdaj proizvajal avtomobile za 5500 € (razen Srbov), bo kdo v Sloveniji kdaj pekel kruh po 0.40 evra kilogram? Bo kakšno gradbeno podjetje v Sloveniji zidalo stanovanja po 400-500 € kvadrat, da bi jih prodajalo po 700?
Prepričan sem, da ne!

Nekaj dni nazaj sem oddal trem študentom dve sobi v velikem meščanskem stanovanju v Ljubljani. Nastavil sem ceno 150 evrov + posebej stroški. Prvi dan je klicalo 27 kandidatov. Polovica je rekla, da je cena zelo NIZKA...
Sedaj mi je žal, da nisem nastavil ceno na 220 evrov po osebi.

Da je recesija? Nisem prepričan. Kriza? Ne vem no...
06.07.2009 @ 22:48 Andrej
Se strinjam 1000%!!!
Preprosto, kot jagode!
Samo ljudje moramo marsikdaj brezveze večkrat "doktorirat"
06.07.2009 @ 23:39 Aleš
Malo preveč so ti "padci cen" posplošeni! Resnica je, da so v LJ, Kranjski gori, morje cene tudi po 5.000 in več, nekatere so tudi morda vredne tega denarja. Niso vse nepremičnine zanič. Dejstvo je, da če iz 5.000 eur/m2 pade na 2.500 eur/m2 bo še vseeno zaslužek za tistega, ki jo prodaja. Ne more pa potem povsod pasti za toliko, ker bi pol nekje bil m2 500 eur!! Gradbena cena je pa načeloma enaka in lahko odstopa za 10%!!! Morda eni ne veste, da je lahko komunalni prispevek 50 km iz LJ tudi 40.000 eur za hišo 150-200m2!!!
Skratka treba je vseeno malo bol določiti kaj je kaj in ne vse v isti žakelj metati. Tudi kruh ni vsak enak1!

LP
  • Stran
  • 1
  • 2
  • 3
  •   
na vrh