<< nazaj Cene nepremičnin bodo padle za 50% in več!

Dnevnik guruja

Komentarji:   24 06.07.2009

Moj osebni, priznam, pristranski pogled na nepremičninske agente. Včasih jih ni bilo. Moj oče je recimo kupil stanovanje, ne da bi se v posel vmešal kakšen agent. Nobenih problemov, nobenih provizij.

Potem pa so se, kot se mi zdi, pojavili okoli leta 1989 (v Markovičevih časih) kot gobe po dežju. Bolje rečeno, pojavili so se kot cestninske postaje na avtocestah. Od njih kakšne hude koristi ni bilo, so se pa postavili na pravo mesto, med kupca in prodajalca, in smo jim plačevali provizijo (ki jo lahko imenujemo tudi cestnina, vinjeta, davek, itn.).

Pravzaprav so nepremičninski agenti pobirali dodaten davek. Zaradi njih je bila transakcija dražja. Živeli so v času, ko je bilo kupcev vedno več kot prodajalcev. Edina spretnost, ki so jo morali obvladati, je bila ta, da so se postavili med obe stranki. Se spomnite, kako so nam že takoj na parkirišču, preden so nam sploh pokazali, katero stanovanje lahko pogledamo, v roke potisnili pogodbo v podpis?

Pobiranje davka, cestnine, čemur so nepremičninarji rekli provizija, jim je šlo dobro od rok. Ker je bil

---

posel donosen in lahek, so se nepremičninski agenti množili kot zajci. Sami so videli, da ni dobro, če je cestninskih postaj preveč in so začeli sami sebi postavljati razne ovire v obliki izpitov in posebnih pogojev, ki naj bi jih vsak pobiralec cestnine poznal. Saj veste, torto so želeli razkosati na čim manj kosov.

No, sedaj so se stvari spremenile. Končno je v glavni vlogi zaigral kupec. Pravi nepremičninski agenti, ki res znajo pomagati pri prodaji, bi seveda tudi dan danes lahko opravljali dobro delo, ampak takšni so v manjšini. Lahkega denarja na trgu ni več in večina nepremičninskih agentov je že izumrla, danes že delajo nekaj drugega.

Za zadnjo številko Mojih financ sem izjavil, da se bo število nepremičninskih agentov zmanjšalo za 70% in da bodo cene nepremičnin v povprečju padle za 50%. Po tej izjavi sem dobil celo vrsto mailov. Večinoma so bili to odzivi jeznih nepremičninskih posrednikov.

V teh mailih me je najbolj zmotilo to, da so tisti, ki ne verjamejo v padec cen nepremičnin, razlagali, kako je nemogoče, da bi cene padle tako drastično, ker bi potem investitorji morali prodajati pod svojo lastno ceno!

Sedaj pa se skupaj vprašajmo:

ZAKAJ je to nemogoče?

Morda se to zdi nemogoče nekomu, ki je delal v panogi, kjer vsaj dve desetletji praktično nihče, ki je bil vsaj malo pri zdravi pameti, ni mogel narediti izgube. Cene nepremičnin so ves čas rasle, raslo pa je tudi povpraševanje po nepremičninah. Zato seveda nihče nikoli ni prodajal pod ceno.

Kaj se dogaja v drugih panogah, ko izdelka ali storitve ne moreš prodati z dobičkom? Pač prodaš z izgubo in potem ukrepaš, kot znaš. Če kupite tovornjak jagod in jih ne prodate z dobičkom, potem jih poskusite prodati po nabavni ceni, če tudi to ne gre, prodate po kakršni koli ceni, sicer jagode zgnijejo.

Enako velja za stanovanja. Če kupcev ni, bo ceno treba znižati.

Razen če so investitorji tako finančno močni, da jim je vseeno, če leta in leta ne prodajo ničesar. Ampak hitro se bo našlo nekaj finančno šibkejših investitorjev, ki bodo prodali za vsako ceno. Tako pač je, tako se je moralo zgoditi. Ne samo, da se je zgodila finančna kriza, problem je tudi v tem, da se je zadnjih nekaj desetletij veliko gradilo, število prebivalcev pa je v Sloveniji praktično ves čas enako. Sedaj je torej stanovanj več, kot jih je bilo, denarja je malo manj in cene bodo padle.

Marketinška lekcija?

Sprememba je edina stvar, na katero lahko 100% računamo v vseh panogah.

Spremembe je treba predvidevati in se nanje prilagajati. Okolje bomo težko spremenili, tudi dejstva težko spremenimo. Edina stvar, ki jo lahko spremenite, ste vi sami. Spremenite lahko tudi svoj poslovni model, način, kako opravljate posel.

Poletje je pravi čas, da vsi skupaj razmislimo, kako se lahko spremenimo, da nam bo šlo jeseni in pozimi bolje.

Upanje sicer umre zadnje, kot radi rečejo nogometaši … Nič nimam proti upanju, a je vseeno bolje nekaj spremeniti, potem ima tudi upanje več možnosti.

Komentarji:

• Stran
•   
• 1
• 2
• 3

09.07.2009 @ 23:43 Marko

Aleš je to rundo car.

Zakaj?

Doumel je, da v naši državi še ni krize, prihaja pa. Vprašal se je, kje se zmanjšuje potrošnja. Videt ni da bi se kje. Saj se tudi na plačah in brezposelnosti še nikjer ne pozna. Ne čudim se, da je ta članek napisal, ko je zvedel za vladno pozicijo v zvezi z Muro. Mura je start v krizo, po tem, ko se o krizi že leto pogovarjamo.

Sumariziral je mož torej dvoje:

Prvo, da smo kot Slovenci introvertirani in da ne pokažemo da slutimo slabše, če že nismo v malori

in drugo

da bodo cene nepremičnin res tam, kjer on pravi.
Ker bomo brez prostega denarja.
Ne bom napovedoval, kot Aleš, katera barka bo potonila naslednja, ampak nekaj 20 tisoč brezposelnih bo še.
Takrat si pa tudi Slovenci ne bomo imeli kje vzeti rezerv, da sosed ne bo zvedel.

O naslovu članka pa tole.

Zmenite se sami v poslu, ne dajajte denarja, za pogodbo pa najemite odvetnika. Če kaj smrdi bo on prvi zajokal.
Sorry, nepremičninarji, ampak tako je.

12.07.2009 @ 18:33 Stanislav

Nepremičnine so področje, za katerega je znano, da se z njim danes ukvarja praktično vsak, saj so bili v preteklosti veliki zaslužki, predvsem pri tistih, o katerih se najmanj govori. Posamezniki, ki so kupili stanovanja po 5.000,00 DEM, jih nato prodajali po 100 in več tisoč EUR in pri tem niso plačali nobenega davka na "zaslužek". Ta denar so investirali naprej in enkrat se malo konča. So ljudje, ki vlečejo podporo za brezposelne, imajo penzijo in cvilijo, kako težko živijo, na "lagerju" pa imajo kar nekaj nepremičnin, od katerih lepo živijo. Nazadnje so za vse tegobe in anomalije na nepremičninskem trgu "krivi" nepremičninski posredniki. Vsakemu smrdi plačati provizijo, ampak povem vam, da je provizija smešno nizka in prigarana v primerjavi s tem kaj za to dobite. Lahko je izlivati življenske frustracije na raznih forumuh in čakati, da se bo nekaj zgodilo. Saj se bo, ampak takrat bo za rajo malo prepozno. Videl sem veliko poogdb, ki so jih izdelali odvetniki, ali kvazi odvetniki, ki so bile škodljive za udeležence v prometu nepremičnin. Najhuje je, če naredite vse sami. Tudi če si zlomite nogo nikakor ne rabite zdravnika, razen zaradi bolniške. Sosedova Micka, ki pozna doktorja itak vse ve in vam bo že uredila... sicer pa; zdravnik je zastonj, posrednika pa morate plačati... Zdravnik je cenjen, posrednik pa ne. Res vam zdravnik lahko ohrani življenje, ampak posrednik vam lahko ohrani nepremičnino, za katero ste garali celo življenje, mogoče več generacij, v primeru, da naletite na goljufa. Marsikomu je zaradi ponesrečene nepremičninske transakcije ostalo samo življenje, ampak dokaj klavrno... Največje nepremičninske goljufije se dogajajo s pomočjo notarjev. Pa tega niso krivi notarji... Sicer pa, če izgubite ves denar, kaj vam pomaga kdo je kriv....tudi če ga tožite...koga že...? boste vsaj pet ali več let brez denarja...pa še vse stroške boste krili.... Videl sem marsikaj in to je dejstvo, da so marsikoga so že na......Sčasoma bodo posredniki še kako zaželjeni. Za tiste z malo višjim inteligenčnim kvocientom že danes. Trenutna zakanodaja je ustvarjena za izvajanje goljufij na tem področju.
V premislek tistim, ki niste dojeli; Ali ima farmacevtska industrija cilj, da so njihovi pacienti zdravi?... ali da so bolani? In za tiste z najdaljšimi "lajtengami": Bolano ljudstvo daje največ dobička farmacevtski industriji. In v nepremičninski branži, dajo nepremičninarjem največ zaslužit ravno tisti "handy mani", ki naredijo vse sami... enkrat se na.... in potem boli....in se tudi plača.
Danes je zelo moderno tekmovanje v tem, za koliko bodo cene nepremičnin padle. Bolano nategavanje revežev, ki čakajo, da bodo cene padle, ampak nekje v celem konceptu bodo izgubili, ker se niti ne bodo zavedli, kdaj bodo šle cene zopet gor. Prvovrstno nategavanje ljudstva.
Primerjava z ameriškim trgom je še en nateg, ki zelo dobro deluje. Če se Amerika praska po riti se zraven še pol Evrope. Če imate službo v Spodnji Kungoti, potem vam nizke cene v Ameriki prav malo pomagajo. In zakaj ravno Amerika, ko pa lahko nekje v Afriki kupite še ceneje veliko parcelo z razgledom na morje....meja ni, meje so v glavah...
Ključna sestavina nepremičnine je: lokacija, lokacija, lokacija. Gradbena cena je zgolj element. Lahko pečete poceni kruh, toda kdo ga bo jedel...ampak lokacijo, ne morete dvakrat speči. Je samo ena. Vse ostalo je tralala, ki se očitno dobro prodaja.
Še ena branža: v avtomobilski industriji največje dobičke kujejo avtomobilske tovarne z najdražjimi modeli.
Kriza? Pa še kako velika, ampak v glavah posameznikov.

16.07.2009 @ 02:03 Roberto

vidim, da bo tukaj marsikdo diplomiral iz nepremičnin.
Seveda imam v družini nekoga, ki se ukvarja z gradnjo nepremičnin za trg. No, da vam malo pomagam, zakaj so take cene.
1. Veliko investicij je naročenih s strani investitorja kateri nima niti enega samega zidarja. Torej ima pa denar in ga bo vložil in seveda zaslužil
2. Najel bo podjetje, ki bo v skrajno norem roku izpeljalo novogradnjo. Seveda bo kvaliteta vprašljiva in on dobro ve, da če jim nebo uspelo bo dodatno zaslužil na njihovih penalih
3. Seveda mora tudi to podjetje nekaj zaslužit, tako kot investitor.
4. Vemo da v Sloveniji verjetno ni podjetja, ki bi izdelalo celoten stanovanjski kompleks na ključ, ampak potrebuje 20 podizvajalcev, kateri morajo tudi nekaj zaslužiti.
5. Izvajalci so glaven problem, ker zarad njih pride do zamud in zaradi penalov. Reklamacij, ker stropi puščajo ipd.
6. Potem je investitor komaj dočakal dan, ko lahko nekoga spravi v minus na projektu.
7. Sam material se je tudi zelo podražal.

8. Kar pa nisem zasledil,... a veste kaj je pa glavi razlog za takšen dvig cen? ZEMLJIŠČE! Cene zemljišč so šle v 9 nebesa. Podjetju je jasno, da izgradnja nečesa košta toliko in toliko po m2, da se pokrijejo delavci, podizvajalci in da nekaj malega ostane. Torej recimo xxx€ po m2 imajo stroškov. Cene m2 zemljišča, pa so ... resnično abnormalne. Zato rastejo cene stanovanj.

Tako da danes je na najboljši poziciji preprodajalec zemljišča, ker edino on bo dobro in mastno zaslužil. Ker je pa dobrih elitnih zemljišč zelo malo in vse manj in manj in ker je v zadju celotna mafija od mestnih občin, preprodajalcev in države in ker hočejo vsi namazat svoje žepe so cene astronomske.

Vendar prišel je tudi zlati čas, ki napoveduje mrk. Moglo se bo to neprimičninsko divljanje ustavit, mogla se bodo graditi bolj kvalitetna stanovanja, na cenejših zemljiščih in za dostopnejšo ceno, da nebo potrebno dvem familijskim rodom odplačevat enega kredita.
Je pa res, da bodo večja gradbena podjetja doživela velik mrk.
Kar se tiče RECESIJE v gradbeništvu in nasploh nepremičninskih poslih je to šele torek v recesiji. Do petka je še daleč.

Najboljš jo bodo v recesiji odnesla manjša podjetja, ki imajo čez glavo manjših privatnih gradenj od hiš, brunaric, vikendov,...

Pestro bo! Potem se bo pa kradlo na polno, k bodo podjetja tonila.

Gradbena podjetja so do vratu zakreditirana z nakupljenimi zemljišči. Zemljišča imajo, neupajo gradit, ker se nebo prodalo,... Banke nimajo na osnovi česa dobit kredita nazaj...

Le počakajmo še malo...

22.07.2009 @ 09:28 Marko

Zelo zanimive razprave. Meni se zdi, da bi še na koncu morali reči pri oblikovanju cene nepremičnine nekaj o tem kdo le to na koncu plača. Ta oseba je seveda na koncu povprečen državljan s svojo povprečno plačo.
Morate vedeti, da četudi nekdo vzame kredit na 40 let ga mora le ta tudi izplačat. In v današnjih časih tudi banka ne odobri kredita na 40 let kar tako, saj je le to tudi za njo riziko (40 let je dolgo obdobje). Posebej če ga nekdo vzame za nerentabilno investicijo kot je nepremičnina s trendom padajoče cene. Seveda takšen kredit vzamejo tako in tako ekonomski analfabeti, ker naložba v gospodarstvu se ti mora povrnit najkasneje v 7 letih. Če pa gre za infrastrukturno naložbo kot je stanovanje pa je to max. 20 let.
Torej do kreditnega krča in zastoja cen ne pride zaradi pomanjkanja denarja ali zato, ker banke kredita nebi rade dale(saj je s krediti služijo). Ampak zato, ker banko skrbi ali bo ta svoj denar dobila nazaj. Torej nam bo banka odobrila kredit v maksimalni vrednosti 50% nepremičnine, polovico bomo pa morali poravnati sami. Če pa je banka mnenja, da lahko cene naložbe še padejo nam bo posodila še manjši delež vrednosti le te. In smo v začaranem krogu.
Pa še nekaj če mislite, da cene niso nad zmožnostmi povprečnega Slovenca, da jih s svojo plačo odplača lahko vzamemo na primer Avstrijsko mesto Gradec(Graz), ki je po velikosti primerljivo z Ljubljano, povprečni dohodki zaposlenih so višji kot kjerkoli v Sloveniji in oglaševalne cene stanovanj so takšne kot v Mariboru. Torej ne vem zakaj nihče ne naredi statistike med ceno hiše in prihodki posameznika ali družine (Housing Price-to-Income Ratio). Dolgoletno povprečje tega pokazatelja je 2,5 do 3,5 povprečnih letnih družinskih dohodkov za povprečno hišo. V tem zadnjem balonu je to razmerje v nekaterih delih sveta naraslo do faktorja 7 ali celo 9. To je lahko torej eden izmed boljših pokazateljev o precenjenosti nepremičnin in bilo bi zanimivo videt kako je stanje kaj v Sloveniji po regijah.
Seveda je v Sloveniji potrebno še popravit dva faktorja, ki delujeta negativno na cene nepremičnin in sicer je to vloga občin pri zagotavljanju zadostne količine cenovno ugodnih komunalno opremljenih gradbenih zemljišč. Občine namreč lahko z prostorskim načrtovanjem kupujejo kmetijska in ne gradbena zemljišča po nizkih cenah jih komunalno opremijo spremenijo namembnost v gradbeno, ter nato prodajo po neki normalni ceni z minimalnim dobičkom 5% na trgu prednostno mladim družinam. Parcelam, ki niso v lasti občine ali države pa se namembnost praviloma ne spreminja. Ker občina ima nad tem opravilom državni monopol in ga mora izvajat družbeno koristno za svoje občane in ne v korist posameznikov.
Drugi faktor, ki ga je potrebno izboljšat pa je zadostna količina najemnih stanovanjskih enot po normalnih(v razmerju do dohodkov) cenah. To se bo dolgoročno na trgu vzpostavilo samo država le mora poskrbeti za učinkovito zakonodajo in pravno varstvo najemodajalcev in najemnikov(prepisat nemške ali avstrijske zakone ter jih izvajat).

• Stran
•   
• 1
• 2
• 3